樓上漏水，樓下遭殃，在生活中這樣的情形屢見不鮮。通常在這種情況下，樓上的住戶應(yīng)該承擔樓下住戶的損失。畫家婁先生，就因為樓上的水龍頭閥芯崩裂，導致他的90多幅書畫作品不同程度受損。

　　婁先生想追責，但樓上住戶是租的房子，房主說早就把房屋委托給中介公司管理，中介公司則說，自己只負責維修，水龍頭閥芯崩裂屬于房主或租戶的責任。于是，婁先生將樓上的租戶、房主以及中介公司，全部起訴到了法院。那么，婁先生的損失到底該誰來賠？北京市朝陽區(qū)人民法院近日作出了一審判決。

　　樓上水龍頭閥芯崩裂

　　樓下92幅原創(chuàng)書畫作品被泡

　　2024年8月9日，職業(yè)畫家婁先生的家屬發(fā)現(xiàn)，樓上房屋漏水，而且已經(jīng)滲漏到他們家中，馬上聯(lián)系物業(yè)和社區(qū)工作人員。物業(yè)人員趕到現(xiàn)場，關(guān)閉了樓上住戶的水管總閘。

　　漏水滲到樓下后，造成婁先生家房屋頂面、墻面污損脫落，婁先生92幅原創(chuàng)書畫作品被水浸泡。婁先生的家屬還報了警，警察對事故現(xiàn)場進行了視頻記錄。這場因水龍頭閥芯崩裂惹的禍，毀了婁先生多年的創(chuàng)作心血。

　　北京市朝陽區(qū)人民法院法官助理趙銘楊介紹，婁先生的損失確實不小，主要這幾個原因：

　　第一，婁先生的畫是大幅國畫，面積大，一旦沾水，水漬覆蓋范圍廣，受損面積較大。

　　第二，婁先生本身具有一定知名度，這批書畫作品具備相應(yīng)的市場價值。

　　第三，最關(guān)鍵的是這些作品平日以卷筒方式存放，一卷可能收納幾十幅畫作。水滲進去后，引發(fā)連鎖受損。

　　不過有一點要說明的是，其實大部分畫并沒有完全報廢，婁先生也做了搶修，但問題是哪怕只是邊角受潮霉變，對字畫來說也是硬傷，價值打了折扣。

　　租戶、房主、中介公司誰擔責？

　　婁先生找到樓上鄰居，鄰居說他是租的房子，于是，婁先生將樓上房屋的租戶、房主以及相關(guān)的中介公司，全都起訴到了法院。

　　庭審過程中，房屋產(chǎn)權(quán)人于女士的女兒在法庭上表示，房屋已經(jīng)托管給中介公司了。

　　房主代理人：水龍頭，包括廚房的各種設(shè)施，還有衛(wèi)生間的水龍頭，這種特殊的設(shè)施簽了維修責任合同，每年支付960元的專項維修資金，所以我當時覺得挺有保障。

　　中介公司代理人卻表示，維修是自己的責任，但賠償不是，因為自己沒有過錯。

　　中介代理人：雖然我公司是業(yè)主受托人，但是維修責任不等于侵權(quán)責任，水管的損壞是原業(yè)主的設(shè)施，損害是大家不可預(yù)料的。我公司在漏水發(fā)生以后，第一時間就委派管家和維修師傅進行維修，我們認為按照法律關(guān)系，我公司并不是侵權(quán)主體。

　　中介公司還提出，婁先生作為專業(yè)書畫家，書畫保存方式不符合規(guī)范，用報紙包裹字畫、堆放在雜物環(huán)境中，沒有做好防潮防水，部分畫作本身就存在霉變、折痕等舊損傷，損失不該全部歸責于漏水，應(yīng)當扣減相應(yīng)賠償金額。

　　房屋實際承租人經(jīng)法院合法傳喚，沒有到庭參加訴訟。

　　法院判決

　　房主、中介擔責 租戶無責

　　因原被告雙方對書畫受損價值分歧巨大，原告方提出按鑒定結(jié)果賠償損失。

　　原告方代理人：原告依法向法院申請了司法鑒定，經(jīng)法院委托鑒定直觀損失為48.2989萬元，原告墊付了鑒定費20.24萬元。

　　法院審理查明，漏水的直接原因是樓上廚房水龍頭閥芯崩裂。法院如何判斷各方責任？主審此案的北京市朝陽區(qū)人民法院法官魏慧彪說，主要考慮四方面因素，包括侵權(quán)行為、主觀過錯，因果關(guān)系和損害結(jié)果。

　　雖然租戶沒到庭，但法院認為，現(xiàn)有證據(jù)不能證明水龍頭損壞是承租人使用不當造成，租戶不存在過錯，無需承擔侵權(quán)賠償責任。

　　魏慧彪：本案中的過錯主要歸咎于業(yè)主和托管公司。因為業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人，對于房屋內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備的安全使用具有保障義務(wù)。而作為托管公司，接受業(yè)主的托管，承諾對房屋提供一些維修、巡視等一些服務(wù)，所以如果沒有盡到相應(yīng)的托管維修服務(wù)義務(wù)，也要承擔過錯責任。

　　法院一審判決，于女士和托管公司共同賠償婁先生書畫損失48萬多元、鑒定費20萬多元、裝修損失6000元，合計69萬多元。

　　如何預(yù)防此類糾紛，法官提示：

　　租戶作為實際使用人，應(yīng)定期檢查水龍頭，發(fā)現(xiàn)漏水隱患及時告知業(yè)主或托管方維修，也可自行維修后報銷；長期外出要關(guān)閉總水閥。

　　業(yè)主與托管方需履行巡檢、維修義務(wù)，業(yè)主需掌握屋內(nèi)設(shè)施狀況，老化設(shè)備及時檢修更換，不要等故障發(fā)生再處理。

　　托管方要常態(tài)化巡檢，留意設(shè)備因老化、高頻使用帶來的損壞風險。

　　樓下業(yè)主也應(yīng)做好房屋巡查，可配備漏水報警器、攝像頭或購置漏水保險，以此防范漏水事故，降低損失。

　　監(jiān)制丨王磊

　　記者丨孫瑩

　　中央廣播電視總臺中國之聲