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　　“各地的‘黃金商鋪’超過(guò)80%以上都是炒作出來(lái)的，‘鋪王’‘鋪皇’‘鋪后’……多本賬才能炒出幾倍甚至幾十倍的利潤(rùn)�！�

　　如今，各地商鋪銷售愈演愈烈，曾在南寧、成都、重慶等多個(gè)城市進(jìn)行過(guò)商鋪營(yíng)銷策劃的業(yè)內(nèi)人士吳晶英，向記者坦陳了“黃金商鋪”的炒作內(nèi)幕。

　　商鋪成本利潤(rùn)比：最高50倍

　　“賣(mài)房的利潤(rùn)要到3倍至4倍左右，賣(mài)商鋪的利潤(rùn)則要高到10倍以上才算是合格，20倍至40倍很正常，50倍以上才算成功。”吳晶英說(shuō)。

　　“我給你算個(gè)賬：樓盤(pán)建設(shè)需要大量的鋼筋水泥，但商鋪建設(shè)幾乎就是沿街鋪設(shè)，一般只有2層樓高，地基、防震、消防、地下車庫(kù)等等需要投入的成本很少，只有同等地域樓盤(pán)成本的十分之一，但商鋪單位面積的價(jià)錢(qián)幾乎是樓盤(pán)價(jià)格的10倍左右，一來(lái)二去，利潤(rùn)就要比成本高出10倍到50倍。”

　　“我自己是做樓盤(pán)營(yíng)銷的，無(wú)論是重慶、云南、湖南還是廣西、廣東的商鋪，幾乎無(wú)一例外都要賺到這個(gè)利潤(rùn)。越是發(fā)達(dá)地區(qū)，賺到的利潤(rùn)越高�！�

　　商鋪多本賬：買(mǎi)的不如賣(mài)的精

　　近日，記者在南寧市鳳翔路商鋪開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行了一番暗訪，被商家炒作為“每平方米租金65元”的“黃金商鋪”，實(shí)際租金不過(guò)每平方米30元。

　　接受記者采訪的租戶說(shuō)：“如果不是老鄉(xiāng)，我也不愿告訴你，商家給我們這個(gè)價(jià)格，就是要求我們對(duì)外一律說(shuō)每平方米65元�！�

　　吳晶英向記者透露：這幾乎是所有商鋪開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷人員的慣用伎倆。“給客戶看的是一本賬，給租戶的是一本賬，給稅務(wù)局的又是一本賬�！�

　　搞多本賬，就是為了最大限度地獲得利潤(rùn)�？蛻糁匾暤氖峭顿Y收入回報(bào)狀況，將實(shí)際租金翻一番，將原來(lái)需要20年才能收回的資金算成8年回本，容易吸引客戶；租戶的那本賬不僅打了折，而且折扣很低，就是為了穩(wěn)定租戶，造成場(chǎng)面繁榮、人氣旺盛的假象；給稅務(wù)局的賬就不用說(shuō)了，最大限度地降低稅收成本。

　　業(yè)內(nèi)：我們自己都擔(dān)心被坑

　　“說(shuō)實(shí)在的，商鋪銷售那么多本賬，我們自己購(gòu)買(mǎi)商鋪都會(huì)擔(dān)心被同行坑�！眳蔷в⒄f(shuō)。

　　吳晶英幾乎每次自己購(gòu)買(mǎi)商鋪，都要反反復(fù)復(fù)從好幾個(gè)角度了解商鋪的各種信息。

　　———人口密集度和流量越大，升值空間越高。傳統(tǒng)商圈再貴，也是“寸土寸金”；新建的社區(qū)再便宜，再怎樣也是“獨(dú)立商鋪”，三五年內(nèi)還是缺少人氣聚集。

　　———走訪周圍地段的樓盤(pán)入住率，要晚上看不能白天看，這樣才能看出來(lái)是否真的有一定的人氣，有入住人群才能有消費(fèi)市場(chǎng)。絕對(duì)不能光聽(tīng)開(kāi)發(fā)商一面之詞。

　　———對(duì)周圍商圈進(jìn)行前期調(diào)查，了解租戶實(shí)際租金和開(kāi)發(fā)商銷售商鋪時(shí)候的租金差別，從中做好商鋪投資回報(bào)率的計(jì)算。

　　吳晶英說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商說(shuō)得再好聽(tīng)，也逃不過(guò)自己的眼睛，認(rèn)真看，好好調(diào)查，才能避免被忽悠。”