而嗅覺靈敏者，卻已開始將私募基金引入保障房領(lǐng)域。

　　消息人士透露，重慶市已經(jīng)推出一只基金產(chǎn)品，主打公租房，由政府投資，折算平均造價(jià)為5600元/平方米。

　　北京同樣在悄悄做公租房基金試點(diǎn)，只是少了一些官方色彩。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者透露，商會(huì)與上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司正在做公租房基金籌備工作，“方案已經(jīng)成形，并提交了主管部門�！�

　　這只基金策劃已有數(shù)月，聶為小組組長，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)為副組長。11月16日的一次閉門會(huì)議上，任志強(qiáng)提議，“趕緊報(bào)上去，國務(wù)院層面已經(jīng)知道這件事”。按照聶梅生的設(shè)想，用這樣一個(gè)民間基金做公租房，其平均造價(jià)僅為4000元/平方米。“前期以私募股權(quán)的方式進(jìn)來，三年建造，四年運(yùn)營，七年以后通過REITs產(chǎn)品退出�！�

　　在一次業(yè)內(nèi)閉門會(huì)議上，聶梅生提出了這一計(jì)劃，并得到銀監(jiān)會(huì)和北京市金融工作局人士的認(rèn)可。“我主張房地產(chǎn)基金要找到政策支持那個(gè)杠桿，推高房價(jià)肯定不行，先找到政策支持點(diǎn)，再來爭取做一些事情�！甭櫭飞�說。

　　在她看來，公租房是持有型房產(chǎn)，又有政策支持，恰恰適合基金進(jìn)入�！霸S多城市實(shí)行保障房代建模式，將代建這一塊拎出來，就是基金。”

　　這正是許多開發(fā)企業(yè)最為頭疼的地方，即公租房建成后，如何出租和管理。聶梅生認(rèn)為在大城市如京滬，若有一個(gè)專門機(jī)構(gòu)來募集資金、參與管理，并非難事。

　　《關(guān)于加快公租房公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(以下稱意見)出臺雖然是利好政策，但基金進(jìn)入保障房領(lǐng)域的成功與否，最大的變數(shù)不在于政策，而是回報(bào)率。對高回報(bào)盛行的基金領(lǐng)域來說，保障房還只是張陌生的面孔。

　　聶梅生透露，其籌備的基金規(guī)模在100億到300億之間，投資者不超過200人，預(yù)期年收益率在5%~18%之間。

　　高回報(bào)的前提是優(yōu)惠政策的落實(shí)。按照《意見》規(guī)定，地價(jià)為市場價(jià)格的50%~70%，這意味著容積率的成倍增長。“而且公租房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，免征營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，因此這個(gè)模型當(dāng)中，只有所得稅�！甭櫭飞�說。

　　她同時(shí)透露，退出機(jī)制也已設(shè)計(jì)好三種方式：政府回購、市場出售和REITs退出。

　　考慮將基金引入保障房領(lǐng)域的還大有人在，首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光涉足基金領(lǐng)域已超過10年，他也對此設(shè)想表現(xiàn)出濃厚興趣，“核心是回報(bào)率，還要有一個(gè)固定的模型。”

　　金地總裁黃俊燦也對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，廉租房的REITs產(chǎn)品推出后，最理想狀態(tài)是像香港那樣能夠上市，“能夠把社會(huì)資金吸引和分流，追求穩(wěn)定的租金回報(bào)，這是很好的方向�！�(來源：《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者 魏洪磊)