中新網(wǎng)12月29日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報》報道，業(yè)內(nèi)預(yù)測，二手商品房將主宰未來二手房市場。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在2004年的二手房總成交量中二手商品房占比為47.3%，再上市公房的占比達到52.7%。可見，2004的二手房市場中再上市公房占主體地位。隨著二手房市場的不斷成熟，二手商品房成交量不斷增大，在今年的2月份二手商品房在總成交量中的占比(53.12%)首超再上市公房的占比(46.88%)。
另據(jù)北京交易信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1-10月份，在二手房總成交量中，二手商品房的占有比重達到56.6%，再上市房的占有比重為43.4%。由此可見，二手商品房的占比將越來越大，占據(jù)未來市場主流地位。究其原因，中原地產(chǎn)三級市場部研究人士認(rèn)為，主要是由購房人群思維改變、市場供應(yīng)趨勢和銀行貸款制度這三大因素導(dǎo)致所成。
購房人群改變及客戶心理變化是關(guān)鍵
購買二手房的主力人群曾經(jīng)是經(jīng)濟實力較弱的拆遷戶和青年群體，選擇二手房主要是因為總價低。在經(jīng)歷了2004年一手商品房價格暴漲之后，原本計劃購買新建商品房的青年群體受價格和地段的影響也開始選擇購買地段好和總價偏低的二手房，尤其是那些建成時間不長的次新商品房。另外，眾多較有實力的中青年購房群體因孩子教育或是為老人購房等原因也加入到了二次置業(yè)的行列，此類人群對地段要求較高，盡管價格仍然是客戶考慮購房的重要因素，但買一套位置好、戶型不錯的二手商品房成為此類人群追求的目標(biāo)。
公房供應(yīng)逐漸減少 二手商品房供應(yīng)不斷增長
經(jīng)濟發(fā)展帶來的舊城改造，維護不善造成的損毀太快是再上市房的硬傷。戶型格局落后、小區(qū)服務(wù)和配套的不完善是再上市房的軟傷，再加上部分再上市房業(yè)主對自己房產(chǎn)的價格期望太高，造成實際供應(yīng)和成交量雙雙走低。而商品房供應(yīng)則正好相反，僅今年1-10月份商品期房就有1703萬平方米成交，全年的成交面積預(yù)計突破2000萬平方米。此類房產(chǎn)按照10%的年流通比例即200萬平方米，可在兩年后進入二手房市場。隨著新建商品房的不斷開發(fā)，未來投放到市場上的二手商品房面積也會相應(yīng)增長。
銀行現(xiàn)行的批貸制度將限制再上市公房交易
銀行目前對二手房貸的批貸是根據(jù)房屋建成年代來確定貸款成數(shù)的，對于1985年以前的房屋有的銀行不予以貸款，有的銀行則縮小貸款成數(shù)。而再上市公房恰恰具有面積小、總價低、房齡老這樣一個特點，成為銀行限貸的主要控制對象，于是就產(chǎn)生了首付比例和總房款之間的矛盾：房屋建筑年代久遠(yuǎn)、總價相對低些的再上市公房的首付比例不斷提高，已超出普通消費者購房的承受能力，為降低首付款比例，部分客戶開始考慮選擇其他地段的那些總價相近但首付比例較低的二手商品房。隨著時間的推移，此種現(xiàn)象會更加嚴(yán)重，在很大程度上限制再上市公房進入二手房買賣市場，相反，這也促使公房流通到租賃市場，極大活躍了京城的二手房租賃市場。
綜上所述，中原地產(chǎn)三級市場部研究人士認(rèn)為，在以上三大因素的共同作用下，未來的二手房市場將是二手商品房份額逐漸擴大，最終占據(jù)交易主體地位；而再上市公房供應(yīng)和交易量將不斷萎縮，并逐漸成為二手商品房的補充。(仰靜)
